Une société d’investissement immobilier (Real Estate Investment Trust ou REIT) est une société qui possède, exploite ou finance des biens immobiliers générateurs de revenus dans des segments de propriété tels que les immeubles d’habitation, les hôtels, les entrepôts, etc. À l’instar des fonds communs de placement, les REIT mettent en commun l’argent des investisseurs et se négocient en bourse, ce qui en fait un instrument très liquide, contrairement aux biens physiques. Les investisseurs bénéficient d’un revenu régulier provenant des dividendes de ces fonds, sans avoir à acheter, gérer ou financer des biens immobiliers.

Il existe trois grands types de REIT :

1. REIT de capitaux propres : Ces fonds possèdent et gèrent des biens immobiliers générant des revenus. Pour ces REITS, les revenus sont générés principalement par la location et non par la revente de propriétés.
2. REIT hypothécaires : Ces structures prêtent de l’argent aux propriétaires de biens immobiliers par le biais de prêts ou de titres adossés à des hypothèques. Ce type de fonds génère des bénéfices grâce à la marge d’intérêt nette, c’est-à-dire l’écart entre les intérêts perçus sur les prêts hypothécaires et le coût du financement de ces prêts.
3. REIT hybrides : Ces sociétés hybrides utilisent une combinaison de stratégies d’investissement en actions et en hypothèques.

Les REIT peuvent également être classées en fonction de la manière dont leurs actions sont achetées et vendues et en fonction de la propriété sous-jacente.

Structure typique d’un REIT

L’importance des REIT dans la mobilisation des capitaux en Afrique pour l’immobilier.

Selon les Nations Unies, c’est en Afrique et en Asie que l’on trouvera le plus d’habitants urbains d’ici 2030. L’ONU a déclaré que l’Afrique connaîtrait une croissance de 16 % de sa population urbaine d’ici 2050, soit le taux de croissance le plus important au monde.

Cette vague d’urbanisation rapide a déjà balayé de nombreuses villes africaines. À mesure que le pouvoir d’achat et le revenu disponible des jeunes augmentent, ceux-ci migrent vers les villes pour y trouver un emploi, ce qui a stimulé la demande de logements, d’infrastructures, de commerces et d’espaces commerciaux. En raison de l’explosion démographique des villes africaines, la demande d’unités immobilières commerciales, de détail et résidentielles de haute qualité est en hausse. Selon BGL Research, le Nigeria a besoin, à lui seul, d’environ 16 millions d’unités de logement pour accueillir sa population croissante.

Cependant, la plupart des investissements immobiliers en Afrique proviennent d’emprunts publics ou de l’épargne nationale, et non des marchés de capitaux internationaux ou nationaux, comme c’est le cas dans les pays développés. En conséquence, le développement immobilier africain est en manque de capitaux.1

Les REIT peuvent être utilisées par les décideurs politiques, les promoteurs immobiliers et les investisseurs immobiliers, pour aider à résoudre les contraintes de financement du marché immobilier africain qui connaît une croissance rapide.

Que faut-il pour lancer des OPCVM (Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières) en Afrique de l’Ouest ?

Sur la période 2013-2018, les fonds immobiliers axés sur l’Afrique ont levé à peine 2 milliards de dollars auprès des investisseurs contre 11,9 milliards de dollars et 4,2 milliards de dollars levés par les fonds de capital-investissement et d’infrastructure. Les principaux marchés pour les fonds immobiliers en Afrique sont l’Afrique du Sud, le Kenya et le Ghana.

Bien que les Fonds d’investissement immobiliers se développent, des pays comme le Nigeria, le Ghana et le Rwanda manquent encore de transparence, tandis que l’Ouganda, la Tanzanie, l’Éthiopie, la Côte d’Ivoire et le Sénégal sont encore assez opaques. En outre, en Afrique de l’Ouest, un cadre réglementaire permettant la distribution de dividendes en franchise d’impôt est nécessaire. Une fois que la législation sur les REIT sera rédigée avec une plus grande clarté sur les structures fiscales et une meilleure connaissance desdits fonds et du marché de l’immobilier en tant que classe d’actifs par les investisseurs, ces structures financières auront le potentiel de se développer sur les marchés ouest- africains. La diversification en termes de localisation et de type de propriété pourrait également aider à lancer et à adopter plus rapidement les REIT en Afrique de l’Ouest.

Les REIT sur les marchés sud-africain, kényan et marocain.

En décembre 2019, les REIT étaient utilisées par environ 35 pays dans le monde, dont le Nigeria, le Ghana, le Maroc, le Kenya et l’Afrique du Sud.

En Afrique du Sud, la législation sur les REIT a permis de mettre en place une structure de marché des REIT qui a attiré les investissements étrangers. Les REIT ont connu une croissance significative en tant que classe d’actifs dans le pays, représentant une part importante de la Bourse de Johannesburg (JSE), et offrant la prochaine grande opportunité pour les REIT dans le secteur de l’immobilier résidentiel.

En 2015, le Maroc a adopté une loi autorisant la création de sociétés de placement immobilier. Le pays est susceptible de connaître une activité plus importante en matière de REIT, grâce à des marchés de capitaux locaux bien développés. En 2013, le Kenya est devenu le troisième pays africain à créer une REIT. Cependant, le développement du marché kényan des REIT a été lent en raison de l’inconstance des rendements et du manque de transparence des actifs sous-jacents, des connaissances des investisseurs et du soutien institutionnel aux REIT.

En février 2021, deux sociétés d’investissement immobilier (REIT) ont été lancées par Acorn Investment Management afin d’offrir aux investisseurs institutionnels la possibilité d’investir dans le marché lucratif du logement étudiant. Le potentiel futur des REIT est énorme en raison de la demande solide qui émerge, de l’offre insuffisante d’actifs immobiliers et du besoin d’exposition des investisseurs institutionnels à l’immobilier en Afrique occidentale.

Aciencia Capital est une société de conseil en finance d’entreprise basée à Dakar et spécialisée dans l’immobilier et les infrastructures. ACS Capital fournit des services d’ingénierie financière et de structuration visant à résoudre les problèmes de développement de l’Afrique. a expérience dans la structuration de fonds immobiliers et de REIT en Afrique de l’Est et à Maurice. Pour plus d’informations, vous pouvez nous joindre à [ ].