MARCHÉ DE L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL EN AFRIQUE
La croissance en Afrique s’aligne sur l’expansion du marché de l’immobilier résidentiel africain, comme en témoignent une croissance annuelle du PIB de 3,6 % et une augmentation de la population de 2,3 % d’ici à 2022.
Cette évolution est due à des facteurs tels que l’urbanisation rapide du continent, l’expansion démographique de la classe moyenne, l’augmentation des investissements directs étrangers et l’amélioration constante du climat des affaires. La pandémie a entraîné une évolution significative du marché de l’immobilier résidentiel, le travail à distance devenant la norme.
Ce changement a créé des opportunités pour les entreprises d’adopter des configurations de travail permanentes à distance ou hybrides. L’Afrique est confrontée à une pénurie massive d’au moins 51 millions d’unités de logement d’ici novembre 2022, en raison du manque d’accessibilité, de l’inflation et du coût des loyers résidentiels.
À Lagos, les loyers ont augmenté de 22 % depuis 2019. Les zones métropolitaines d’Afrique du Sud, comme Le Cap, ont connu une augmentation de 13 % du coût des loyers.
MARCHÉ DE L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL DE L’UEMOA
La zone UEMOA comprend 8 pays, à savoir le Bénin, le Burkina Faso, la Côte d’Ivoire, la Guinée Bissau, le Mali (pays en transition), le Niger (pays en transition), le Sénégal et le Togo (pays en transition). Elle couvre une superficie de 3 509 600 km2 et compte une population d’environ 131 millions d’habitants (2020), dont 40,8 % vivent dans des zones urbaines (2020) et 47,1 % disposent de moins de 1,9 USD par jour (2020), selon le FMI.
L’immobilier résidentiel est en plein essor car la région connaît une croissance démographique importante (3,1 % par an) et des perspectives de croissance du PIB positives (4,2 % en 2024). L’urbanisation dans l’UEMOA, alimentée par les opportunités économiques et l’amélioration du niveau de vie, augmente la demande de logements urbains.
Alors que la région connaît une croissance économique positive, l’augmentation des revenus crée une classe moyenne croissante qui désire des logements plus spacieux et de meilleure qualité, ce qui stimule encore le marché de l’immobilier résidentiel.
En outre, l’UEMOA devient de plus en plus attrayante pour l’investissement dans l’immobilier résidentiel en raison d’un besoin croissant de logements. Cependant, le marché du logement est confronté à plusieurs obstacles : les cadastres ne sont pas toujours fiables ; la majeure partie du secteur informel n’a pas accès aux prêts au logement accordés par les banques commerciales, qui exigent la domiciliation des salaires comme principale forme de garantie.
Le logement abordable représente un défi important dans la région, avec moins de 7 % des ménages capables d’accéder à la propriété en 2022 et une croissance annuelle de 7,5 % à 10 %. Le déficit de logements est actuellement de 3,5 millions d’unités et il faudrait 800 000 unités supplémentaires par an pour le résorber à partir de 2022 (une part importante de ce déficit est concentrée au Sénégal avec environ 320 000 unités de logement). Même si la baisse des taux des crédits immobiliers (de 9,8% en 2005 à 5,2% en 2023) facilite l’accès au crédit, la part des crédits immobiliers dans les nouveaux crédits bancaires reste faible (1,7% en 2018, 1,9% en moyenne entre 2013 et 2017). Les banques commerciales n’accordent que 15 000 prêts au logement par an, soit une infime partie des besoins totaux.
L’UEMOA présente un potentiel de rendement élevé à mesure qu’elle se transforme en un marché attractif pour l’immobilier résidentiel à haut rendement, la Côte d’Ivoire et le Sénégal illustrant cette tendance à la croissance. De 2017 à 2022, la Côte d’Ivoire et le Sénégal ont tous deux connu une croissance substantielle de leurs marchés immobiliers résidentiels. La valeur de l’immobilier résidentiel de la Côte d’Ivoire est passée de 203,1 milliards USD à 277,5 milliards USD, et celle du Sénégal de 156,7 milliards USD à 216,1 milliards USD au cours de cette période, témoignant d’une tendance favorable à l’appréciation.
Les volumes de transactions ont également augmenté de manière significative dans les deux pays, la Côte d’Ivoire passant de 1,47 million à 1,68 million et le Sénégal de 0,65 million à 0,78 million. En outre, les ventes d’unités immobilières résidentielles ont montré une forte demande, la Côte d’Ivoire passant de 30,47 mille à 43,37 mille, et le Sénégal de 13,45 mille à 20,28 mille, offrant une raison convaincante d’anticiper un taux élevé de retour sur investissement dans ces marchés immobiliers prospères.
Enfin, l’investissement dans l’immobilier résidentiel dans la région de l’UEMOA offre une opportunité unique de diversification du portefeuille. La diversification entre les pays et les types de biens permet d’atténuer les risques et d’obtenir un portefeuille d’investissement plus résilient et plus stable.
L’Afrique se trouve dans une position unique en ce qui concerne son marché immobilier. Alors que la plupart des autres régions du monde ont connu une urbanisation importante, l’Afrique est sur le point d’entamer cette transition. La Banque mondiale prévoit que la population africaine atteindra 2,4 milliards d’habitants d’ici à 2050, ce qui ouvrira de nombreuses possibilités d’investissement immobilier sur le continent.
Le crowdfunding immobilier a le potentiel de jouer un rôle transformateur sur le marché immobilier africain. Voici comment le crowdfunding immobilier peut profiter au marché africain :
- Accès au capital : L’Afrique doit relever un défi de taille pour assurer le financement de l’expansion de ses villes. Les plateformes de crowdfunding immobilier peuvent attirer des investisseurs locaux et internationaux et canaliser des capitaux indispensables vers des projets africains.
- Croissance inclusive : Le crowdfunding immobilier peut promouvoir une croissance économique inclusive en permettant à un large éventail d’investisseurs, y compris ceux de la diaspora africaine, de participer au développement du continent. Cette inclusivité peut stimuler le développement économique du continent.
- Atténuer les risques : investir dans l’immobilier africain peut être perçu comme risqué en raison de l’instabilité politique et des environnements réglementaires incertains dans certains pays. Les plateformes de crowdfunding peuvent contribuer à atténuer ces risques en procédant à des vérifications préalables approfondies des projets et en offrant des options d’investissement diversifiées.
- Développement des infrastructures : Le crowdfunding peut soutenir le développement d’infrastructures essentielles en Afrique, telles que des logements abordables et des projets d’énergie renouvelable, répondant ainsi à des besoins sociétaux urgents.
CONCLUSION
Le marché africain de l’immobilier résidentiel est en pleine expansion en raison de facteurs tels que l’urbanisation rapide, la croissance de la classe moyenne, l’augmentation des investissements étrangers et l’amélioration des conditions commerciales. La pandémie de COVID-19 a également alimenté la croissance, le travail à distance devenant une nouvelle norme. Cependant, l’Afrique est confrontée à un important déficit de logements qui nécessite des solutions innovantes.
Dans la région de l’UEMOA, la croissance démographique et le développement économique stimulent la croissance de l’immobilier résidentiel, malgré des défis tels que le manque de fiabilité des registres fonciers et l’accès limité au crédit immobilier pour le secteur informel. Néanmoins, cette région offre des opportunités d’investissement avec des rendements élevés, comme en témoignent la Côte d’Ivoire et le Sénégal. La diversification des pays et des types de biens immobiliers au sein de l’UEMOA offre une chance de diversification du portefeuille, contribuant ainsi à un portefeuille d’investissement plus résilient et plus stable. Dans l’ensemble, ces marchés sont prometteurs pour ceux qui savent naviguer efficacement dans leur paysage en évolution.
